Ринок нерухомості під час війни: 5 фактів інвесторам
Кінець лютого 2022 року вніс свої корективи, чим не лише поставив на паузу ринок нерухомості, який ще в 2021 стрімко набирав обертів, а й поставив на паузу звичайне життя.
Призупинення будівництва на тижні/роки/назавжди, зазнані руйнування від окупантів, блокування реєстру нерухомості на початку повномасштабного вторгнення, виїзд українців закордон, втрата власного майна та домівки – і це навіть не все, що могло і може впливати на ринок нерухомості під час війни в Україні.
Початок справді був таким, що статистика проданої нерухомості (квартир) зменшилась до 90% і різних регіонах України, проте з часом знову почала набирати обертів. І причиною тому стали такі два взаємопов’язані фактори, як: продовження будівництва та повернення українців.
В цій статті я вам розповім факти та тенденції, які характерні сьогодні для такої великої сфери, як ринок нерухомості під час війни. Для забудовників, інвесторів та покупців.
Що потрібно знати про ринок нерухомості під час війни – це те, що він не стоїть на місці і розвивається. Ділюся 5 фактами для інвесторів.
Ринок нерухомості під час війни - 6 тенденцій сьогодні
В тилу люди продовжують працювати, жити та розвивати ринок. Які тенденції характерні для ринку нерухомості в Україні під час війни?
Локація
Безпека стоїть зараз на першому місці, тому забудовники боряться зараз не за ціну, а за якість та місцерозташування нерухомості.
Комерційні об'єкти
Такий тип нерухомості, як комерційні об'єкти, знову починає набирати попиту, адже люди шукають і хочуть десь далі працювати.
Єоселя
Державою видана програма доступного кредитування, з можливістю взяти кредит на купівлю нерухомості від 3% до 7% річних.
Стійкість
Обстріли продовжуються, бойові дії ще тривають. Варто відзначити, що і в цих умовах будівельні компанії продовжували і продовжують працювати сьогодні.
Інфраструктура
Розвиток українських міст з плануванням будівництва садочків, медичних закладів, доріг і так далі буде приваблювати все більше мешканців та бажаючих купити саме там.
Ціни
Дивлячись на кризову ситуацію, ціни на можуть бути нижчими, тому житлова нерухомість цікавить інвесторів як на національному рівні, так і на державному.
Останні дослідження
З 2022 Київ втратив 3% вартості в однокімнатних квартир, Львів зріс на 12%, а Івано-Франківськ зріс аж на 18% у валюті.
Попит на оренду зростає, що підкреслює міграційні процеси в Україні. Серпень 2023 був рекордним: в цей місяць спостерігається найбільший інтерес у оренді квартири.
Станом на грудень 2023 року, за програмою єОселя видано 206 кредитів. Сума кредитування становить 308 млн грн.
Загальні втрати України від початку повномасштабного вторгнення становлять більш як 150 мільярдів доларів, понад 50 мільярдів з них – це житло.
Зміст статті
Факт 1 про ринок нерухомості під час війни: демонструє стійкість, проте не піддається прогнозам
Що буде далі - не скаже не має ніхто, проте всі будуть працювати далі на благо та у різних умовах
Тема не піддається прогнозам, а піддається лише спостереженням та тенденціям на сьогодні, тому розповідаю про першу із них.
Будівельні компанії, девелопери, інвестори, спеціалісти із нерухомості показують неабияку стійкість та здатність працювати в надскладних умовах зараз. Вони продовжують будувати об’єкти або ж навіть створювати нові для того, щоб забезпечити населення житлом.
Хоча, якщо говорити про забудовників, то ті “акули” ринку, які були найбільшими в Україні, зараз лише в етапі того, щоб добудовувати розпочате. Вони не беруться за нові проєкти, а чекають завершення війни. Більш молоді будівельні компанії навпаки, показують зацікавленість у будівництві нових і нових об’єктів в містах, де є на це попит.
Ось лише декілька викликів, які супроводжують їх щодня: відключення електроенергії, коливання курсу валют, пошкодження об’єктів нерухомості, перебої з постачанням будівельних матеріалів, зміна демографічної ситуації, ракетні небезпеки.
Від чого в основному залежить розвитку ринку нерухомості сьогодні: від ситуації на фронті, від державних та пільгових програм, від захисту інвесторів.
На даний час ми можемо спостерігати підвищення попиту в усіх сферах нерухомості – і стосовно житлових приміщень, і стосовно комерційних приміщень.
1. Житлові приміщення
Жителі міст починають повертатись додому, або ж починають будувати новий дім в нових містах. Попит на житлову нерухомість підвищується.
Фактор безпеки тепер відіграє одну із найбільш важливих ролей, тому вартість житла у відносно безпечних районах підвищується.
У регіонах, які активно займаються будівництвом та відбудуванням, з’являється ще більше нових будівельних проєктів.
2. Комерційні приміщення
Все, що пов’язано з: бізнес-центрами, складськими приміщеннями, комерційними площами для ведення бізнесу (як роздрібної торгівлі) – все це починає лише набирати і набирати все більше попиту, адже бізнес росте та розвивається, а економіку укріплюють усі, хто залишаються тут, в Україні.
Хто рухає ринок нерухомості під час війни в Україні: Збройні Сили України, бенефіціари державних програм, українські та закордонні інвестори, сім’ї, які їдуть до безпечніших зон. Це ті, завдяки кому ринок нерухомості під час війни може розвиватись та не стояти на місці.
Факт 2 про ринок нерухомості під час війни: Карпати - зона для інвестицій у нерухомість
Якщо говорити про відпочинок та вкладення у нерухомість у курортних містах, то тепер це гори
Західні області тепер зустрічають все більше гостей з країни, які хочуть приїхати на відпочинок. Їх кількість лише підвищується і підвищується, що означає, що і пропозиції для них стає все більше.
Ось декілька особливостей у будівництві нерухомості у Карпатах:
1. Увага на рельєф, адже всюди поряд гори
Гори – це ділянки земної поверхні, які підняті високо над землею. Вони не рівні, не мають однакової висоти, не розміщені за плануваннями, адже це – частина природи.
При плануванні будівництва варто звертати увагу на це і ретельно планувати спорудження на певній земельній ділянці. Для цього залучаються і експерти, і будівельники, і інженерні спеціалісти, щоб побудувати все безпечно.
2. Інфраструктура навколо не така зручна, як у Києві
По-перше, це місце розташування майбутньої нерухомості. При покупці земельної ділянки, таке місце, яке поряд облаштоване звичайними магазинами/Новою поштою/кав’ярнею, умовно, буде коштувати набагато дорожче, ніж у “глушині”.
Звичайно, й інвестиції у таку нерухомість будуть більші, й сам будинок/будівля будуть мати значно більшу ціну.
До прикладу, в статті про ринок нерухомості під час війни у Карпатах, переселенка Віта каже: “Якщо ви хочете купити будинок в якомусь більш-менш великому і живому селі, де є магазин, лікарня, школа, Нова пошта, активне життя, якась дорога або траса поряд – це від 15 000 доларів за найбільш убитий варіант. В більшій “глушині” можна і за 7-10 тисяч знайти. Але, по-перше, це найгірший варіант, який доведеться перебудовувати. А по-друге, що дешевший будинок, то більше треба вкладати в ремонт”.
До того ж, знайти район, в якому буде місце для будівництва, а також поряд облаштований комфорт – доволі важко, адже (дивимось пункт перший) – увага на рельєф, всюди гори.
3. У Карпатах потрібно бути в теплі, адже клімат суворіший
Чим ближче до гір – тим суворіший клімат. Опади, вітер, низькі температури – це все характеристика клімату та погоди у Карпатах.
Тож, при плануванні будівництва нерухомості, варто звернути особливу увагу на утеплення будівель, щоб вони були захищені від несприятливих погодних умов.
Факт 3 про ринок нерухомості під час війни: попит на продаж зростає, особливо в центрі та на заході
Чим більш регіон західний та центровий, тим попит та ціни на нього вищі
Цей фактор упирається у безпеку, тому і маємо таку статистику. На зараз, бойові дії та постійні обстріли з більшою інтенсивністю спостерігаються на півночі та на сході України, тому ціни на нерухомість там набагато менші ніж в центрі та на заході України.
До прикладу, середня ціна однокімнатної квартири з ремонтом в Києві коштує приблизно 70 тисяч доларів, тоді як у Одесі ціна однокімнатної квартири з ремонтом – приблизно 40 тисяч доларів.
Також варто зазначити, що покупці звертають увагу на приватні будинки більше, ніж на квартири. До того ж, збільшується попит не на обласні центри, а на містечка, що знаходяться біля них, адже вони вважаються більш безпечними.
Факт 4 про ринок нерухомості під час війни: започаткована програма від держави - єОселя
єОселя - це іпотека від держави на житло, яка дає значні пільги на це кредитування
Програма, яка ініційована Президентом, та реалізована Міністерством економіки України спільно з Міністерством цифрової трансформації та «Укрфінжитлом», взяла собі найголовнішу мету у цьому проєкті – дати житло тим, хто втратив його через війну.
Основна суть цієї програми полягає в тому, щоб люди могли брати в іпотеку квартиру не під банкові 15−25% річних, а під пільгові 3% або 7%. І це означає, що цю суттєву різницю буде покривати держава.
Загалом, за цей час було подано близько 600 тисяч заявок, і лише 1% від них отримали кредити (це близько 8 000 кредитів на загальну суму 11,6 млрд грн) – станом на лютий 2024. При цьому, завдяки такій програмі, ринок нерухомості під час війни в Україні виріс в 1,7 разів за рік, що є дуже хорошим результатом.
Хто може взяти іпотеку під 3% і під 7%?
Під 3% можуть взяти іпотеку:
- військовослужбовці за контрактом — захисники України, силовики та члени їх сімей;
- медичні працівники;
- педагогічні працівники;
- наукові та науково-педагогічні працівники;
- детективи та старші детективи НАБУ, особи рядового та начальницького складу ДБР, детективи та особи начальницького складу Бюро економічної безпеки та члени їхніх сімей.
Під 7% можуть взяти іпотеку:
- ветерани війни та члени їх сімей;
- учасники бойових дій;
- люди з інвалідністю внаслідок війни;
- сім’ї загиблих ветеранів війни та захисників і захисниць;
- українці, які не мають власної нерухомості, або у власності яких менше ніж 52,5 м² для однієї людини та додатково 21 м² на кожного члена сім’ї.
Сім банків, у яких можна взяти іпотеку на житло від єОселя
- Ощадбанк (видав 44,2% кредитів).
- Приватбанк (видав 29,8% кредитів).
- Укргазбанк (видав 23,4% кредитів).
- Скай (видав 1,8% кредитів).
- Глобус (видав 0,4% кредитів).
- Укрексімбанк (видав 0,2% кредитів).
- Сенс банс (видав 0,2% кредитів).
ТОП-5 міст та областей, у яких видають найбільше кредитів по єОселя
- Київська область – 2061 виданих кредитів.
- Київ – 1351 виданих кредитів.
- Львівська область – 406 виданих кредитів.
- Вінницька область – 381 виданих кредитів.
- Рівненська область -380 виданих кредитів.
Факт 5 про ринок нерухомості під час війни: оренда житла стрімко росте
Попит на оренду зростає, і зараз можна сказати, що в гривнях він дійшов до передвоєнного стану
Оренда значно зростає, і особливим її рекордом попиту став серпень місяць 2023 року. ТОП-3 міст по цінам за оренду плату однокімнатної квартири – це зараз Львів, Київ та Ужгород. Середня ціна за оренду квартири по цим трьом містам – 16 тисяч гривень за місяць.
До того ж, досить популярним житлом для оренди зараз є не лише квартири, а й будинки. І оренда будинків у відносно спокійних та безпечних місяцях (областях та селах, які не знаходяться далеко від районних центрів). До прикладу, на ОЛХ таких оголошень значно більше: багато, хто пропонує оренду будинку на довготривалий період.
Причина збільшення ціни на оренду житла – це велика кількість внутрішньо переміщених осіб до відносно безпечних міст в Україні. Попит на тимчасове житло виріс у рази, що й спричинило стрімке зростання цін на оренду квартир.
Питання та відповіді
Які покупці обирають нерухомість сьогодні?
В більшості, покупці сьогодні звертають увагу на такі важливі 4 фактори при покупці нерухомості (житла):
- Надійне укриття або в будинку, або близько біля нього.
- Невисокий поверх – до 10 максимум.
- Альтернативи електропостачання.
- Місце – подалі від стратегічних об’єктів.
Зазвичай, фактори, на які люди звертали увагу при виборі приміщення для купівлі/оренди були: транспортна розв’язка, паркування, відстань до центру, наявність садочків/шкіл, медичних закладів, магазинів, в загальному – зручність. Щоб і не їхати далеко, і дитину завезти відразу до навчального закладу, і до роботи недалеко їхати. Чим зручніші будуть умови для проживання, тим більша вірогідність, що це приміщення буде куплене або орендоване.
Більше про те, як покупці обирають нерухомість сьогодні та які є 7 вигідних районів у Києві для інвестування у нерухомість читайте у цій статті: Нерухомість Київ: 7 вигідних районів для інвестора.
Чи варто інвестувати у квартиру під час війни?
Ринок нерухомості під час війни та інвестування в нього – це питання відповідальності та ризиків, а не порад “як буде краще” і “як буде гірше”. Неможливо мати точний прогноз на майбутні дні, тижні та роки, щоб точно знати, чи варто вкладатись у нерухомість зараз чи ні.
Я ж можу вам точно назвати плюси таких вкладень:
- Збільшений попит, особливо на західній частині України (і у плані житлового фонду, і у плані комерційних приміщень);
- Допомога у відбудуванні та розвитку інфраструктури України;
- Інвестиції у нерухомість допомагають грошам не стояти на місці, а постійно працювати на вас.
Хто має право на кредит у єОселя?
Участь у програмі єОселя можуть брати такі особи:
- Які є громадянами України.
- Які є старші за 18 років на дату оформлення та не старші 70 років на дату погашення кредиту.
- Які не мають власного життя, АБО воно: а) розташоване у районі бойових дій/тимчасово окупованій території; б) менше ніж 52,5 м² + 21 м² додатково на кожного наступного члена сім’ї.
- Які не є у списках санкцій.
- Які не беруть участь в інших державних програмах, що забезпечують житлом.
Скільки зараз може заробити інвестор на нерухомості?
Реальний відсоток для інвестора при вкладенні у будівництво нерухомості складає від 10 до 15 відсотків. Ця цифра залежить від суми інвестицій інвестора: наприклад, вкладення у будинки-котеджі в Карпатах дають більшу дохідність для інвесторів, але мають і більший вхід по грошам.